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【中國農業新聞網】重要發布:1億畝農村宅基地將允許買賣!房價會受影響嗎?

發布:1億畝農村宅基地將允許買賣!房價會受影響嗎?

農村的宅基地是不是可以自由轉讓了?”

“城里人是不是可以隨便到農村買宅基地了?”

最近國家出臺的一項有關農村閑置宅基地的惠民政策——《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》

有粉絲看到后就留言問了不少問題,今天咱們集中聊一下。

近日,中共中央、國務院印發的《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》(以下簡稱《意見》)提出,允許村集體在農民自愿前提下,依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市。

全文挺長的,我就不粘貼了,就幫大家劃劃重點。

我覺得下面幾個關鍵點,非常值得大家去關注。

一是“自愿”,二是“有償”,三是“集體經營性建設用地”。

“自愿”這一條非常好理解,就是說不能強制征收。比如說農民進城務工去了,或者在城鎮買了房子了,不管是什么原因吧,造成了宅基地的閑置,那么你村委會不能以任何的理由去強制收回,除非自愿。

“有償”就更好理解了,就是給補償款嘛,這個大家都知道,發達地區的給的多些,欠發達地區就給的少些,比如說西部農村給的補償款,顯然是和東部發達地區沒法比的。

“集體經營性建設用地”,就是具有生產經營性質的農村建設用地,說白了,就是不能有居住屬性,只能用于建設生產廠房啦,工業園區啦,就好比過去的鄉鎮企業或者招商引資用地。

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還有兩方面的信息沒有直接說,而是隱含到里面的:

一個是我們說的“農村閑置宅基地入市”,實際上并不是說它直接就能入市,這里面有個前提,就是首先要轉變成“集體經營性建設用地”,然后才能入市。

第二需要說明的一點是,這里面提到的能夠入市的是“使用權”,并不是所有權。因為無論是對于變更前的宅基地,還是變更后的“集體經營性建設用地”來說,所有權都有沒變化,都是歸集體所有,入市的或者說能夠交易的只能是使用權。

可能有人會問了,為什么這么麻煩,村民的宅基地直接入市交易不是更方便嗎?為什么不行呢?

簡單來說,是因為宅基地的歸屬權和使用權比較復雜。

詳細來說,我國農村的集體建設用地根據用處不同,大致分為這么三大類:宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。

所謂的農村宅基地,是指農村農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地,也就是說,宅基地所有權歸集體,上面建的房屋歸個人,并且遵循“一戶一宅”的原則,一戶村民只能擁有一處宅基地。

按照規定,除非子女結婚后需要單獨分戶,或者新落戶的村民又沒有宅基地建房的,才能向集體組織單獨申請。

另外,宅基地使用權的轉讓條件,也是非常苛刻的,比如要求,轉讓雙方必須是同一個村的,而且受讓人沒有宅基地又滿足申請宅基地條件的,等等。

為什么要這么規定呢?這是因為取得宅基地的資格與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的,在一定程度上具有福利性質和社會保障的功能。

說白了,只有本村村民,才能享受到本村專有的福利。而當這種“福利”被“閑置”的時候,就造成了一種資源的浪費,村民之間交易的活躍度又非常有限。

那么怎么辦?

最好的辦法就是,先由集體組織在自愿、有償的條件下把閑置的宅基地收回來,然后再以“集體經營性建設用地”入市,如此各個環節也就捋順了。

因為,“集體經營性建設用地”入市方面,早就不存在政策方面的阻礙。

早在2014年,國務院就出臺了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。

2017年,國土資源部和住建部又出臺《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,在試點地區,允許村集體在當地的集體經營性建設用地上,自營租賃房項目,也就是建房出租給城里人。

宅基地是用來蓋房子住人,但是越來越多人離開農村到城市去。

于是,城市的住宅用地不夠搶,農村宅基地卻空著。

近日,中國社科院農村發展研究所及社會科學文獻出版社共同發布的《農村綠皮書:中國農村經濟形勢分析與預測(2018~2019)》指出,近年來,我國農村宅基地閑置問題日益普遍。2018年,農村宅基地閑置程度平均為10.7%。

同樣來自社科院的數據,《中國農村發展報告(2018)》指出,中國農民空置的宅基地可以用于整治的有1億畝左右。

而一億畝大致合667億平方米,全國的農民總數如按9億算的話,平均下來人均空置宅基地74平方米左右,從理論上來說,潛力是巨大的。

這么大的潛力空間誰先受益呢?

首先受益的,當然是大批擁有空置宅基地的農民朋友,相比以往只能出租,或只能轉讓給同村人,新政策讓他們多了一條土地增值的途徑,增加了實際的收入。

其次,村集體也受益,道理很簡單,用于出讓的土地增多了嘛,雖然只能作為工業或商業用地,但畢竟還是多了一條變現之路。

而且在國務院這次的文件當中,有著“異地調整入市”的表述,意味著除了本地交易,還可以異地交易,或可面向全國,價高者得,價格更容易漲上去。

既然國家為農村的閑置宅基地入市交易開辟了一條新路,那么是不是說,城里人可以到農村買塊宅基地蓋房置業了嗎?

答案是否定的。

因為上文中,我們已經提到過了,首先農村的宅基地無論是申請,還是轉讓,只能在本村的組織內進行,其他人沒有資格參與其中;

其次,經過集體回收的閑置宅基地,在變更為“經營性建設用地”以后,是不能作為居住用途的,只能用于商業或生產經營。

正如發改委規劃司城鄉融合發展處處長劉春雨所說:“城里人到農村買宅基地的口子不能開,按規劃嚴格實行土地用途管制的原則不能突破,嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。”

這是政策層面。


而從城鎮和鄉村差距的實際情況來看,全面放開農村宅基地交易也是極其不符合中國國情,也是非常不負責任的。

在我國,除極個別發達地區,大多數地方的城鄉收入差距非常大,允許城里人到鄉下買地建房,勢必會推高當地的地價和房價

短期看雖然讓部分村民富裕起來,但卻讓更多的低收入無房村民,批不著地,更買不起房,最后流離失所也并非危言聳聽,我們社會主義國家是一定不會讓這種情況發生的。

針對這樣一項政策,相信很多朋友們比較迷惑,不知道怎么辦才好,那么以下是我對政策所涉及的不同人群的一點建議,歡迎大家一起探討。

(1)首先是對于長期外出打工,并且還沒有在城鎮買房的農民朋來說,您在老家的宅基地雖然目前來看是空著,但不是特別建議您此時被征收,因為畢竟這是您的唯一住房和棲息之地,除非您的經濟基礎足夠豐厚,否則還是等一等、看一看為好。

(2)其次,對于已經在城里買房的農民朋友來說,選擇上就會多一些,比如賣掉農村的宅基地,得到村上的補償款,畢竟這也是一筆不錯的收入;或者不賣宅基地,隔段時間回到老宅,暫時逃離一下城鎮的喧囂,種種地種種,也是一種不錯的體驗。

(3)對于城里人來說,雖然說到農村買宅基地的路走不通,但還是可以租的啊,你可以找一處小院,只要租期內不拆遷,租期可以相對長一些,不也是一種非常劃算的選擇嗎?

(4)對于想買農村的小產權房的朋友來說,由于今天談到的政策和小產權房無關,所以在這里無法做出分析和評論。

(5)最后,對于當地的房價來講影響還很難說,雖然一億畝的體量不小,但是鑒于“自愿”“有償”等等條件的限制,這也需要一個漫長的執行過程,同時由于增加的是非住宅用地,對房價的影響也是非常有限的。


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